Chéneau sur un mur en limite de propriété : égout des toits et mitoyenneté

L’article 681 du Code civil tient en une phrase : tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. C’est la servitude d’égout des toits. Le mot égout désigne ici le bas du pan, d’où l’eau tombe.

Pour un toit construit en limite, la conséquence est directe. Si le pan descend vers le voisin, l’eau doit être recueillie avant de franchir la limite, puis ramenée chez soi. C’est le rôle du chéneau, une gouttière de grande section posée ou encastrée en tête de mur, reliée à une descente placée du bon côté. Une toiture monopente en limite est le cas le plus fréquent.

La deuxième question tient au mur. L’article 653 pose une présomption : dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. L’héberge est le point jusqu’où le mur est commun aux deux constructions.

L’article 654 décrit ces marques. Il y a marque de non-mitoyenneté quand le sommet du mur est droit d’un côté et incliné de l’autre, ou quand un seul côté porte un chaperon, des filets ou des corbeaux de pierre posés à la construction. Le mur est alors censé appartenir au propriétaire du côté duquel se trouvent l’égout ou ces corbeaux et filets. Autrement dit, un mur dont le chaperon verse l’eau d’un seul côté dit souvent à qui il appartient.

Sur un mur mitoyen, chacun est copropriétaire. L’article 662 interdit à l’un des voisins de pratiquer un enfoncement dans le corps du mur, ou d’y appliquer ou d’y appuyer un ouvrage, sans le consentement de l’autre, ou, en cas de refus, sans avoir fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise pas à ses droits. Un chéneau scellé ou encastré dans le mur entre dans cette situation. Un accord écrit, précis sur l’ouvrage, son entretien et l’évacuation de l’eau, évite bien des conflits.

Si le mur vous appartient seul, vous pouvez y poser votre chéneau, à condition que l’eau ne verse pas chez le voisin et que l’ouvrage ne déborde pas au-dessus de son terrain. Un chéneau qui dépasse la limite, même de peu, pose une question d’empiètement à faire examiner par un professionnel du droit.

Il arrive qu’un toit déverse son eau chez le voisin depuis des décennies. Le droit de le faire peut exister à titre de servitude. L’article 690 prévoit que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans, et l’article 692 ajoute que la destination du père de famille vaut titre pour ces servitudes. Savoir si une servitude d’égout a été acquise dans votre cas dépend des faits et des actes : seul un notaire ou un juriste peut le dire. Le titre de propriété mentionne parfois une servitude d’égout.

Le couvreur-zingueur dimensionne le chéneau selon la surface du toit, lui donne une pente vers la descente et soigne les talons et les relevés contre le mur pour que l’eau ne passe pas derrière. Un chéneau qui déborde par forte pluie renvoie l’eau chez le voisin et peut engager votre responsabilité. Pour les principes d’écoulement, notre page sur la pente d’une gouttière donne les repères, et le matériau le plus courant est traité dans notre page sur le toit en zinc.

Le chantier se fait en hauteur, souvent sur un mur étroit : il revient à un professionnel équipé contre la chute. Pour l’urbanisme, une modification de toiture ou un nouvel ouvrage visible peut relever d’une déclaration : la mairie vous le dira.